关于对《歙县农村集体经营性建设用地入市管理办法》（征求意见稿）公开征求意见的公告

为规范我县农村集体经营性建设用地入市行为，激活农村土地要素，我局研究起草了《歙县农村集体经营性建设用地入市管理办法》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。

此次征求意见时间为2021年9月27日至2021年10月26日，如有意见和建议可以通过信函、邮件等方式反馈县自然资源和规划局。

联系人：江  山

联系电话：0559-6537684

电子邮箱：549705902@qq.com

网站征集方式：在网站征集正文底部“发布意见”版块中直接留言。

附件：《歙县农村集体经营性建设用地入市管理办法》（征求意见稿）

歙县自然资源和规划局

2021年9月27日

歙县农村集体经营性建设用地入市管理办法

（征求意见稿）

第一章  总 则

第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，激活农村土地要素，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规及其他相关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地。

第三条 集体经营性建设用地入市，是农民集体以土地所有者身份通过公开方式，依法将农村集体经营性建设用地使用权通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

第四条中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第五条 国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

第二章 入市范围

第六条符合国土空间规划的工矿仓储、商服等经营性用途的农村集体建设用地，方可纳入入市交易范围。

对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围。

历史形成的城中村集体建设用地，可以按照城镇规划统一进行整理、基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于规划确定为经营性用途的集体建设用地，可以入市。

第七条 入市地块需纳入集体经营性建设用地年度供应计划，年度供应计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排，引导优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。

依据国土空间规划为经营性用途入市地块，现状地类为农用地、未利用地，应当依据土地利用年度计划，依法办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务。

第三章 入市主体

第八条农村集体经营性建设用地入市主体是享有集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。

集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；集体经营性建设用地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;集体经营性建设用地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第九条 集体经营性建设用地属村集体经济组织的，可由村股份经济合作社作为入市实施主体。

集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，在该集体经济组织依法取得法人资格后，可由其作为入市实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托所在村股份经济合作等具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，可由乡镇资产经营公司等乡镇全资下属公司或其代理人作为入市实施主体。

第十条 农村集体经济组织作为入市的实施主体，可以委托土地储备等机构承担集体经营性建设用地的前期开发、管护和交易等工作。

第四章 入市方式

第十一条 集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式入市，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

第十二条 集体经营性建设用地出让，是指集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让，集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费。

第十三条集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地在一定年限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

第十四条 集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

第十五条集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

以出让、出租和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理；以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据出租合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押，其抵押最高期限不得超过约定的租金支付期限，抵押登记证应当注明出租土地的出租期限和租金交纳情况。

第十六条集体经营性建设用地使用权变更、转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，集体经营性建设用地使用权一并转移、抵押。集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 入市条件、程序

第十七条 集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）国土空间规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途；

（二）产权明晰、已经依法办理土地所有权登记；

（三）地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；

（四）具备开发建设所需配套基础设施等基本条件；

（五）符合国民经济和社会发展规划，符合产业政策、生态环境环保等要求；

第十八条 农民集体经营性建设用地所有权者，依据不动产登记证书登载的所有权人确认。集体经营性建设用地入市前，须完成集体土地所有权登记，可根据情况申请办理不动产权首次登记。

第十九条土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，县自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

县自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第二十条集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，并形成《集体经营性建设用地出让、出租等方案》（以下简称《方案》）。

（一）对集体经营性建设用地属村集体经济组织的或属村内其他集体经济组织的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；

（二）集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市事项须经乡镇（街道）党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

第二十一条《方案》应包括以下内容：

（一）载明集体经营性建设用地所有权人、土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求；

（二）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（三）集体经营性建设用地入市交易形式；

（四）集体经营性建设用地入市起始价；

（五）集体经营性建设用地入市交易价款支付方式；

（六）集体经营性建设用地交地时间和开竣工期限；

（七）集体收益分配安排；

（八）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任和解决争议的方法，约定提前收回的条件、补偿方式，土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式等。

（九）其他需要集体决策的内容。

第二十二条 集体经营性建设用地出让、出租交易形式有招标、拍卖、挂牌或者协议等方式。

第二十三条集体经营性建设用地使用权在出让、出租之前，应当根据集体建设用地基准地价等，完成价格评估。土地所有权人根据土地估价结果和产业政策综合确定标底或底价，并实行集体决策。

第二十四条集体经营性建设用地出让、出租等方案，土地所有权人在出让、出租前不少于十个工作日报县人民政府。县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照县人民政府的意见进行修改。

第二十五条 集体经营性建设用地使用权出让、出租应纳入公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

第二十六条集体经营性建设用地使用权出让、出租交易完成后，由出让人与竞得人签订《歙县农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在集体经济组织事务公示栏和县公共资源交易中心等进行公布，接受社会和群众监督。

第二十七条 集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《歙县农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同》（以下简称《合同》），自然资源和规划局、所在乡镇、农业农村局等其他相关单位可作为第三方鉴证。

第二十八条集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

第二十九条 按出让、出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，受让（承租）人未按合同约定按时交纳土地价款（租金）的，集体经营性建设用地所有权人可以依法解除合同，收回土地使用权。

第三十条集体经营性建设用地使用权人应当按照土地使用权出让、出租等合同约定使用土地。确需改变该幅土地用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

出让人交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（出租合同）约定的动工、竣工期限进行建设。受让方（承租方）取得土地使用权后，造成闲置或低效用地的，出让方（出租方）可以收回土地使用权。

自然资源和规划局、农业农村局、发改委、科商经信局、文旅体局、生态环境分局等相关部门和所在乡镇应协助集体经营性建设用地所有权人加强对土地的开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用土地。

第三十一条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的。

（三）法律法规规定的其他不可转让的情况。

第三十二条 政府依法需对集体经营性建设用地实行征收的，经县人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第六章 收益管理

第三十三条 集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，以向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、出租和转让等交易行为的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节的入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第三十四条 按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则，考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定土地增值收益调节金征收比例，具体征收标准如下：

（一）入市土地属于工矿仓储用途的，调节金按土地增值收益的20%计提。

（二）入市土地属于商服等经营性用途的，位于县级国土空间规划确定的中心城区范围内的调节金按土地增值收益的50%计提，其他区域的调节金按土地增值收益的40%计提。

（三）已入市的集体土地使用权进行转让的，转让方应当按照使用权转让合同价款的3%缴纳。

第三十五条土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，由县财政部门统筹安排使用，实行收支两条线管理。

第三十六条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有。农村集体经济组织取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计、政府和公众监督。纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。其中属乡镇集体经济组织入市的，其获得的收益应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第三十七条 农村集体经济组织应当严格管理入市收益的核算，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受所在乡镇（街道）和乡镇农村集体“三资”管理办公室监督。

第七章 法律责任

第三十八条 集体经营性建设用地使用权入市违反上级法律法规及本办法的规定交易的，相关部门不得为其办理不动产权登记、规划许可、施工许可等手续。

第三十九条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章 附 则

第四十一条 农村集体经营性建设用地基准地价、农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理及收益分配的实施细则、农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款、农村土地民主管理机制等相关规定另行制定。

第四十二条本办法自2022年1月1日起实施。

 

《歙县集体经营性建设用地入市管理办法》起草说明

 

一、制定背景和意图

随着工业化、城镇化的不断推进，城市的范围不断扩大，城市周边特别是城乡结合部大量的集体土地不能进入市场，带来了一系列的问题，一是土地浪费严重，二是违法交易大量存在，三是集体建设用地不能与国有建设用地同地同权同价，集体建设用地不能入市流转，不利于城乡统筹发展，2003年以来，党中央、国务院在多个文件中就农村集体建设用地入市问题进行了探索，2015年3月，原国土资源部正式启动集体经营性建设用地入市等试点工作，通过对全国33个试点县（市、区）工作，总结成功经验，并在2019年修正的《土地管理法》从法律上确立了农村集体建设用地入市制度。为进一步规范我县集体经营性建设用地入市行为，激活农村土地要素，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规，我局起草了《歙县集体经营性建设用地入市实施方案》

二、起草和审核过程

依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规，我局组织起草了《歙县集体经营性建设用地入市管理办法》，在征求各股室意见后形成了初稿，2021年9月28日一10月27日，在政府网站和局域网公开向社会征集意见，收集意见28条，采纳27条，对文稿进行了修改完善，形成了《歙县集体经营性建设用地入市管理办法》（送审稿）。

三、主要内容

1、起草的法律依据：为规范集体经营性建设用地入市行为，激活农村土地要素，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规及其他相关规定，制定本办法。

2、入市方式：集体经营性建设用地入市，是农民集体以土地所有者身份通过公开方式，依法将集体经营性建设用地使用权通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

3入市范围：符合国土空间规划的工矿仓储、商服等经营性用途的集体建设用地，方可纳入入市交易范围。

4、入市主体：集体经营性建设用地入市主体是享有集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织（含村股份经济合作社）。

5、收益分配：集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，以向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、出租和转让等交易行为的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

6、收益管理：土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，由县财政部门统筹安排使用，实行收支两条线管理。

7、法律责任：国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。