歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅管理办法（征求意见草稿）

     根据县政府要求，县自然资源和规划局牵头拟定了《歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅管理办法（征求意见稿）》，现向社会公众征求意见。

    公示时间：2025年5月9日—6月9日，请于公示期截止日前将修改意见通过信函、邮件、网站留言等方式反馈至歙县自然资源和规划局法规股。

    联系电话：0559-6537684；

    邮箱：1371025298@qq.com

    地址：歙县人工智能创客中心13楼政策法规股

歙县自然资源和规划局

2025年5月9日   

第一章   总  则

第一条  为加强歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅的管理，规范个人建设住宅行为，促进城镇融合协调发展，确保歙县国土空间总体规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《歙县徽州古城保护条例》，以及规划、土地、建设、文物、房屋安全管理等有关法律、法规和规章的规定，结合本县实际，制订本办法。

第二条  本办法适用对象是《歙县国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称总体规划）划定的歙县中心城区范围城镇开发边界内的个人住宅。

第三条  本办法所称个人建设住宅，是指个人依法对合法住宅进行改建、扩建的行为。

第四条  各镇人民政府是个人建设住宅管理的责任主体，负责个人建设住宅的组织、管理和集体住宅用地的审批工作；

县农业局、资规局、城管局、发改委、住房和城乡建设局、交通运输局、林业局、古城办、水利局、应急管理局、公路管理局、文物管理中心等有关部门按照各自职责做好个人建设住宅的相关管理工作。

县纪检、监察部门负责对个人建设住宅管理工作进行全程监督，严肃查处违纪违法行为。

第二章 用地管理

第五条  中心城区城镇开发边界范围，东至新路村、北关村、吴川村、练江牧场；南至印象徽州、三街、旸村村、向杲村；西至布丰路、佩安佳苑；北至园艺新村、开发区二期。（详见所附中心城区内城镇开发边界示意图）

第六条  中心城区城镇开发边界内个人建设住宅用地，应当符合歙县国土空间总体规划的要求。不得批准新增个人建设住宅用地。

第七条  个人建设住宅应当符合规划要求，一般按照不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度的要求拆除改建；对原土地使用权边界不规则或者压占城市道路规划路幅、消防通道等公共用地的，应当按规划用途进行退让；对可以通过整合原址周边用地，优化调整宗地边界，需要增加房屋建筑面积（层数）或建筑高度的，应当要与周边环境协调，周边邻居无意见。

第八条  个人建设住宅用地按下列条件进行申请、审核和管理，县自然资源和规划部门核发建设工程规划许可证：

（一）农村个人建设住宅，按照《歙县农村个人建房管理暂行办法》有关规定实施管理。

（二）国有建设用地划拨的，经村（居）委会、镇人民政府初审，提出建设用地规划意见。

（三）国有建设用地出让的，由县自然资源和规划部门审核建设用地使用期限和规划条件。

第三章  规划管理

第九条  县自然资源和规划等部门指导镇人民政府，按照因地制宜、合理布局、节约用地、协调发展、综合规划等原则，依据国土空间总体规划和详细规划，引导村（居）民合理、有序进行住房建设。

第十条  古城保护范围和风景名胜区、文物保护单位所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、山体和水系保护用地、城市道路、公路、铁路、市政公用设施，以及城乡规划确定的其他控制区域，禁止个人建设住宅。

个人建设住宅必须符合歙县国土空间总体规划和详细规划外，还应符合古城保护和风景名胜区保护等规划的规定；在文物保护单位的建设控制地带内，还应符合文物保护法律法规的规定。

第十一条  公路（铁路）沿线建筑应与公路（铁路）保持规定的距离，从公路（铁路）两侧边沟外缘起：高铁不少于50米，高速公路、铁路干线不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。县城、村镇规划区道路红线按照规划控制要求执行。

拆除重建的住宅退让达不到上述要求的，由镇政府会相关部门结合实际，提出具体审查意见，会商同意后予以审批。

第十二条  个人建设住宅总层数不超过3层，总高度不超过12.5米（含坡屋顶），个人建设住宅建筑占地不得超过120平方米，徽派风格，房屋建设应当符合城乡规划和规划管理技术规定有关房屋间距的要求。

     国有划拨土地上的住宅进行拆除建设的，房屋总高度不得超过11.6米,建筑面积不得超过240平方米。

古城保护区、另有区域性详细规划要求或建设控制规定的，应遵从其规定要求。

第十三条  不符合城乡规划或已列入城乡近期建设项目用地和政府成片危旧房改造计划的，原则上不得进行原址重建、改建，确需重建、改建的还需征求属地镇政府和县住建局的意见。

第四章  审批程序

第十四条  个人拆建住宅按下列程序办理申报和审批手续。

1、个人向村（居）委员会提出拆建住房（扩建住宅）书面申请，提交申请人户口簿（股权证）、身份证复印件，不动产权证（房屋产权或土地使用权证）复印件，建房设计图纸原件、四邻协议原件等相关资料。

2、村（居）委员会严格审查拆建申请条件，经村（居）委会或村（居）民代表会集体讨论，符合条件的对其拆建有关情况进行张榜公示七个工作日。

申请人填写《歙县中心城区城镇开发边界内个人住宅拆改建申请书》，村（居）报所在镇人民政府审查时应提交公示结果和会议录复印件；

3、镇人民政府根据建设用地和规划条件提出初审意见，报县自然资源和规划部门审核；

4、个人拆建住宅涉及法律法规和有关部门管理规定的，相关部门应提出审查或会商意见。

5、县自然资源和规划部门应将个人住宅建设设计图纸在拆建房屋地址和村（居）会公示七个工作日，无异议的，经核缴城市基础设施配套费和人防费后予以批准

农村村民建住宅的，按有关政策予以取消城市基础设施配套费和人防费。                     

6、建设图纸公示后，建设者应当提供相邻权益人的书面意见。

7、个人住宅竣工后，应在六个月内向县自然资源和规划部门申请规划核实，并提交竣工测绘成果；取得规划核实合格证后，及时申请办理不动产权证。

第十五条  个人建设住宅按下列制度管理。

（一）个人住宅规划建设管理，应做到“三到场”：

1、受理拆建住房申请后，镇政府组织现场实地审查。镇、村（居）审查申请人是否符合申请条件、用地条件，拟拆建住房是否符合规划等；

2、建房基础施工前，镇政府组织相关部门实地定桩放线；建房基础完工后，个人应向县自然资源和规划部门申请到场验线，合格后方可继续施工。

3、个人建设住宅应按建设工程规划批准条件建设，施工过程中，县城市管理执法部门确定人员到场巡查、监管。

第十六条  个人建设住宅自取得建设工程规划许可证批准之日起，有效期为一年；需要延期的，应当在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请，延期期限不得超过六个月。

第十七条  个人建设住宅需处置建筑垃圾的，应向县城市管理执法部门办理建筑垃圾处置相关手续，方可进行施工。

第十八条  个人住宅拆建审批后，县城市管理执法部门应及时加强个人住宅建设施工的监管。

第十九条  徽州古城保护区内拆建个人住宅，严格按照《歙县徽州古城保护条例》相关规定审批。

第五章  法律责任

第二十条  个人住宅建设未依法批准或未按建设工程规划许可要求进行建设的，由县城市管理执法局依职权责令其停止建设、限期改正。相关行政主管部门按照各自职责，依据有关法律、法规、规章的规定予以处理。

第二十一条  个人住宅建设审批、监管、查处工作中，县相关部门、镇政府及村（居）委会工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由纪检、监察部门依规处理 ；涉嫌犯罪的依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第二十二条  本暂行办法自发布之日起施行。未涉及到的内容按国家有关法律法规政策执行。此前有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第二十三条  本暂行办法由县自然资源和规划局负责解释。

附件一：《歙县国土空间总体规划（2021—2035）》(中心城区国土空间规划分区示意图)

附件二：歙县中心城区城镇开发边界内个人住宅拆改建申请书

《歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅管理暂行办法》

起草（情况）说明

一、制定背景和意图

为加强歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅的管理，规范个人建设住宅行为，促进城镇融合协调发展，确保歙县国土空间总体规划的实施，原《歙县个人建设住宅管理暂行办法》政办（2009）75号已失效，现有政策规定已不符合当代群众对改善居住条件的要求，为满足中心城区城镇开发边界内有自建房（合法住宅）的个体、且有经济条件和能力且急需改善住房条件的群体进行改建、扩建的需求，适时出台《歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅管理暂行办法》非常必要，也符合我县实际，该办法出台既有利于属地镇政府和职能部门对个人住宅建设更加管理规范，又满足了民众改善居住条件的需求和期待。

二、起草和审核过程

依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《歙县徽州古城保护条例》，以及规划、土地、建设、文物、房屋安全管理等有关法律、法规、规章及政策的有关规定，结合个人改善住宅建设的实际需求，经本单位各股室多次座谈征求意见后，起草制定了《歙县中心城区城镇开发边界内个人建设住宅管理暂行办法》初稿（征求意见稿），并在征求相关单位和社会公众意见以及法律顾问意见的基础上形成了《办法》送审稿。

三、主要内容

1、起草的法律依据：为进一步规范个人建设住宅的管理。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《歙县徽州古城保护条例》，以及规划、土地、建设、文物、房屋安全管理等有关法律、法规、规章及政策的有关规定，结合我县实际情况，制定本办法。

2、适用范围：《歙县国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称总体规划）划定的歙县中心城区范围城镇开发边界内的个人住宅，适用本办法。

3、个人建设住宅的管理：各镇人民政府是个人建设住宅管理的责任主体，负责个人建设住宅（依法对合法住宅进行改建、扩建的行为）的组织、管理和集体住宅用地的审批工作。对于涉及划拨用地和出让土地的个人住宅建设管理，按照本办法和有关法律法规规定执行。任何个人建设住宅须严格按照建设工程规划许可证的规定和建设设计图纸进行施工建设。各镇人民政府、相关职能部门应及时加强个人住宅建设施工的监管。

4、违反规划管理的处罚： 个人住宅建设未依法批准或未按建设工程规划许可要求进行建设，违反有关行政管理规定的， 由相关职能部门依据有关法律、法规、规章的规定予以处理。

四、其他事项

1、个人建设住宅必须符合歙县国土空间总体规划和详细规划外，还应符合古城保护和风景名胜区保护等规划的规定；在文物保护单位建设控制地带内，历史文化名村、传统村落，历史建筑等保护范围内，还应符合相关法律法规及保护规划相关要求。

2、徽州古城核心保护区内不得新建、扩建个人住宅，非核心保护区域内拆建个人住宅的，严格按照《歙县徽州古城保护条例》有关规定执行。