歙县人民政府办公室关于印发农村村民个人建房管理办法的通知

各乡、镇人民政府，县政府各部门、各直属机构：

《歙县农村村民个人建房管理办法》已经县政府第29次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

2019年11月22日

歙县农村村民个人建房管理办法

第一章   总则

第一条  为加强农村宅基地管理，规范农村村民个人建房行为，合理利用农村集体土地，保护耕地，改善农村人居环境，建设美丽乡村，促进城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）等有关法律、法规和政策，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内农村村民个人建房的审批和管理。所称农村村民个人建房，是指本集体经济组织成员依法在集体土地上新建、拆建、改建、扩建自用住房的行为。

第三条  农村村民个人建房管理必须遵循“先规划、后建设，先审批、后用地，相对集中、节约用地”的原则。

第四条  各乡镇人民政府是本行政区域内农村村民个人建房管理的责任主体，负责农村村民个人建房的组织管理和日常监管工作。

县农业农村局负责贯彻执行农村宅基地改革、管理和使用相关法律法规及政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，落实闲置宅基地和闲置农房利用相关政策，开展闲置宅基地和闲置农房利用情况调查监测和指导利用。

县自然资源和规划局负责不动产登记发证和农村集中建房点、安置点、个人建房的规划、地类认定、农用地转为建设用地审批、违法用地查处工作（不符合国土空间规划和村庄规划的违法用地查处），并督促指导乡镇人民政府规划管理工作。

县公安、司法、住建、城管执法、交通、公路、文物、生态环境、水利、林业、供电等有关部门按照各自职责做好农村村民个人建房相关管理工作。

各村民委员会应积极宣传有关土地、规划等法律法规和文件精神，加强对辖区内个人建房的监管；加强巡查，发现违法违规建房苗头，应立即劝导，做好化解工作；发现违法违规建房行为，应立即制止，并向当地政府报告。

第五条  各乡镇建立村级宅基地协管员制度。各行政村配备村级宅基地协管员不少于一名，负责本村宅基地管理及村民建房相关工作。

第六条  各乡镇人民政府成立以主要负责人为组长、分管负责人为副组长，乡镇农村经营管理、自然资源和规划管理、城管执法等部门工作人员为成员的农村村民个人建房管理领导小组，下设办公室（设在乡镇农村经营管理部门），具体负责农村村民个人建房日常监管工作。

第二章  规划管理

第七条  县自然资源和规划、农业农村、住建、生态环境等部门指导乡镇人民政府，按照因地制宜、合理布局、节约用地、保护生态、完善功能、综合防灾等原则，及时编制或修改完善国土空间规划及村庄规划，并负责组织实施和监督管理，引导村民合理、有序进行房屋建设。

第八条  村庄规划和农民安置区、集中建房点修建性详细规划，必须符合县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划。

第九条  公路（铁路）沿线建筑应与公路（铁路）保持规定的距离，从公路（铁路）边沟外缘起：高铁不少于50米，高速公路、铁路干线不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米。水源地保护区、生态红线控制区和河道、村镇道路控制区按照相关规定严格控制。在村庄、集镇内，拆除重建的个人住房，退让达不到上述要求的，由乡镇会交通、公路、自然资源和规划、环保、水利等相关部门结合实际情况并审查同意后予以审批。村镇规划区内道路红线按照村镇规划控制要求执行。

第十条  农村村民个人建房应当集中规划建设，对原村庄基础设施条件能够满足村民生产生活需求的，要求村民在原村庄规划区内建设；对规划实施、地质灾害、交通不便等原因确需易地搬迁的，乡镇人民政府应征求村民意见，在符合国土空间规划和村庄建设规划区域，每个行政村选址1-2处设立集中建房点。

第十一条  风景名胜区、文物保护单位和历史文化名镇、名村、传统村落等所划定的禁止建设范围，生态红线控制区、山体和水系保护用地、公路、铁路、地质灾害隐患点、高陡边坡等控制区域，禁止个人建房。

文物保护单位，历史文化名镇、名村、传统村落，历史建筑等保护范围内农村村民个人建房，应当符合相关法律法规及保护规划相关要求。

合理布局皖赣铁路、京福高铁、黄杭高铁、徽杭高速、黄千高速等主要交通干线和呈歙公路等旅游干线两侧，以及新安江干流范围等重点区域的农村村民个人建房点，引导农户依法、合理、有序建设。对划出的禁止建设区域，所在乡镇及相关部门要予以公示并加大管控力度。

第十二条  农村村民个人建房总层数不超过3层，檐口高度不超过10.5米，总建筑高度不超过12.5米。架空层高度不得超过2.2米。以白墙、灰瓦为主色调，体现徽派建筑风格。

全县范围内的农村村民个人建房，其房型、立面、层高、色彩等实行带方案审批（带方案审批是指农户在申请建房时，须提交宅基地建筑平面图、外立面图、层数、高度等，点线面需与周边协调一致，建筑方案可选用歙县乡镇农房设计通用图集）。

第三章   宅基地管理

第十三条  农村村民建房只能使用本集体经济组织的土地（但确因扶贫搬迁、地质灾害搬迁避让、库区移民、生态环境保护等政策性搬迁因素需易地建住房的，按照相关政策执行），农村村民个人建房用地必须符合国土空间规划和村庄规划的要求。

第十四条  农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地。

农村村民个人建房应当坚持合理用地、节约集约用地的原则，充分利用原有宅基地和村内空闲地和未利用地，严格控制占用农用地。凡本户村内原有宅基地或者空闲地未利用的，不得批准占用新增用地。

任何单位和个人不得非法买卖或者以其他形式转让宅基地。禁止城镇居民在农村购买宅基地。

第十五条  本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用农村宅基地：

（一）无房户或因结婚等原因，确需建房分户，且原住房面积低于人均建筑面积40平方米的；

（二）因自然灾害、生态移民或者实施规划需要搬迁的；

（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住房需要新建房的；

（四）原有宅基地被依法征收且实行货币补偿的（已有安置房的除外）；

（五）夫妻双方已有住房，离婚三年以上且未共同生活的或离婚后有一方又再婚的，根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住房的一方需要新建房的；

（六）县人民政府规定的其他条件。

第十六条  农村村民申请宅基地，有下列情形之一，不予批准：

（一）原有房屋或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改作他用后再申请宅基地的；

（二）户人均建筑面积超过40平方米，新分户后申请宅基地的；

（三）未满18周岁申请宅基地的；未达到法定结婚年龄的子女与父母上下代分户建房的；

（四）夫妻关系存续期间分户单独申请建房的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十七条  探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，盘活农村闲置农房（宅基地），支持乡村新产业新业态和返乡下乡创业。

原有房屋继承人是本集体经济组织成员的，符合宅基地申请条件，经批准后可对原有房屋进行翻建、改建、扩建。

第十八条  对历史遗留未经批准但符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地，符合国土空间规划和村庄规划及建设管理要求的，经乡镇政府依法处理后，可补办用地审批手续。

第十九条  探索建立宅基地退出、退还激励机制，鼓励农村村民自愿有偿退出宅基地。对村民自愿退出因历史原因多占的宅基地、或将原宅基地复垦为耕地退还给本集体经济组织的，经相关部门认定，本集体经济组织要予以适当补偿。退出的宅基地复垦为耕地的，原使用该宗地的农户有优先承包经营权。

第四章  审批及建设管理

第二十条  农村村民个人建房应当按照本办法和有关法律、法规的规定，依法办理土地、规划等审批手续。

第二十一条  严把建房条件，严控建房标准，严管建筑风格。农村村民个人建房用地面积包括主房、附房、阳台、院落、卫生厕所等用地。卫生厕所（卫生间）要严格按技术要求配套建设三格式化粪池。建制镇建成区、乡镇集中建房点等范围的农村村民个人建房，每户占地面积不超过120平方米。其他地区农村村民个人建房占地面积不超过140平方米。

第二十二条  农村村民个人建房用地由乡镇政府审核批准。乡镇政府要因地制宜建立宅基地统一管理机制，依托乡镇农村经营管理部门，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。涉及农用地转为建设用地审批的，由县自然资源和规划局负责办理农用地转为建设用地审批后，交由乡镇分配管理使用。地类认定以自然资源和规划部门年度土地利用现状图为准。

加强农村村民个人建房档案管理，由乡镇农村经营管理部门负责农村宅基地审批相关档案管理工作。

第二十三条  农村村民个人建房按下列程序办理审批手续：

（一）向村民委员会提出建房申请。建房农户应向村民委员会提出申请，并提供相关材料。

（二）村级受理与批前公示。村民委员会受理农户建房申请，经乡镇农村经营管理、自然资源和规划部门预审后，及时召开村民代表会议集体讨论农户提出的建房申请，对农户提供的建房申请材料进行审核。集体讨论后在村务公开栏以及该农户所在村民小组公示不少于10日。公示的主要内容包括户主姓名、申请用地位置、用地面积、土地权属来源、家庭人口、四至范围、建房外立面方案，建筑层数与檐口高度等。公示期满后，没有异议的，村民委员会在3日内签署意见，并上报所在乡镇人民政府（农村经营管理部门），未通过的，及时告知申请人并说明理由。

（三）乡镇组织联审后审批。所在乡镇人民政府收到村委会上报农户建房申请后，应在20个工作日内完成现场踏勘及审核批准工作。

乡镇人民政府召集乡镇农村经营管理、自然资源和规划管理、交通、文物、水利、林业等相关部门进行联合踏勘。现场踏勘后，对符合建房要求的，乡镇召开会议进行研究、审核批准，并发放《乡村建设规划许可证》（建制镇范围发放《建设工程规划许可证》）。待建房户按建筑方案及图纸建设完工，经乡镇验收后发放用地批复。

第二十四条  农村建房审批需提供的材料：

（一） 用地申请书和申请表；

（二）建房户主身份证、户口簿（包括家庭人口）复印件；

（三）土地权属来源证明；

（四）四邻协议；

（五）村委会集体研究会议录及公示意见；

（六）建房废弃物（建筑垃圾）数量、处理方式和途径等；

（七）其他应提交的材料。

第二十五条  各乡镇人民政府应加强农村村民个人建房的监管，建立健全农村住房建设常态化管理制度，在宅基地审批过程中做到“四到场”：

（一）选址、审查到场：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；

（二）定点放样到场：宅基地经合法批准后，要到实地根据用地批准文件和建筑方案丈量放样、确定四至范围及面积；

（三）施工过程到场：建房户在施工过程中，乡镇人民政府应组织相关部门、村干部、协管员等进行巡查，对发现未按建筑方案及图纸施工的应及时处置，督促整改，并记录在案；

（四）竣工验收到场：农村村民个人建房建成后，村民申请验收，由村委会通知乡镇，乡镇组织相关人员到现场进行实地核实验收，并出具规划核实和用地验收意见。经验收合格后，建房户凭相关材料申请办理不动产登记和生活用电入户手续。

第二十六条  实行拆旧建新。已有住房申请新建的，应当先拆除旧房后方可开工建设。

第二十七条  农户需按批准用地和建筑方案要求组织施工，村“两委”、乡镇政府实施监督，确保按方案施工。建房农户对其建房质量、安全等负总责；设计、施工等单位和个人依法分别承担相应责任。

第二十八条  申请人在取得建设规划许可证之日起一年内，应开工建设。确需延迟开工建设的，应当在期限届满30日前向批准机关申请延期，延期期限不得超过6个月。逾期未申请延期或申请未获批准的，原规划许可等审批文件自行失效。

第五章  日常监管

第二十九条  建立动态巡查制度。各乡镇要加强对辖区范围内农村村民个人建房行为的日常巡查工作，实行“分片巡查、定村到人、责任考核”的动态巡查机制，及时掌握违法建设情况。县农业农村、自然资源和规划、城管执法、交通、水利、林业、生态环境、文物、住建等职能部门要加强各自职能范围的巡查指导工作。

第三十条  村民委员会应加强对农村村民个人建房的管理和服务，做好宅基地分配、调换、信息公示、农村新居建设和管理，以及政策法规宣传、权属纠纷调处等基础性工作。在乡镇政府指导下拟定含有农村村民个人建房自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施；指导村民依法实施农村村民个人建房活动，为村民提供建房审批等事项的代办服务。

第三十一条  建立投诉举报制度。各乡镇和县直有关部门应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。

第三十二条  及时查处违法用地行为。各乡镇和县直相关职能部门严格按照法律、法规要求，切实履行监管和查处职能，做到对违法用地行为早发现、早制止、早查处。

第三十三条  县政府与各乡镇政府、乡镇政府与各行政村签订农村村民个人建房管理目标责任书，细化目标任务，将农村村民个人建房管理工作作为一项重点工作来抓。发生有农民建房违法用地的，对相关责任人予以问责（具体问责办法另行制定）。

第六章  法律责任

第三十四条  本办法实施后，在乡、村庄规划区内农村村民个人建房未依法批准或未按照规划要求进行建设的，由乡、镇人民政府责令其停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。超过批准宅基地面积标准的，多占的土地以非法占用土地论处。

第三十五条  违法建房个人及相关人员妨害、阻碍国家工作人员依法执行职务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条  在农村村民个人建房审批、监管、查处工作中，乡镇人民政府和县相关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，按相关党纪政纪处理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附则

第三十七条  国土空间规划未编制批准执行前，仍执行现行乡镇总体规划和土地利用总体规划。

第三十八条  本办法由县农业农村局、县自然资源和规划局负责解释。

第三十九条  本办法自2020年1月1日起施行。此前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

抄送：县委各部门，县人大常委会办公室，县政协办公室，县人武部，县法院，县检察院，驻歙各单位，各群众团体。